新 · 案例丨國土空間緊約束條件下的高質量發展、精細化實施

發布時間：2021-07-21 00:00 文章來源：

近日，我司編制的《南山區塘朗工業區（B區）地塊土地整備規劃研究》通過深圳市城市規劃委員會法定圖則委員會審批，該規劃研究包括了塘朗工業區（B區）土地整備和西麗街道大磡二線外土地整備利益統籌兩個項目的社區留用土地規劃，實施面積合計420.41公頃。

一、

1. 拓展西麗湖國際科教城空間，推動科教城開發建設

大磡及塘朗工業區（B區）是西麗湖國際科教城的重要組成部分，位于大學城科教提升區，二線關外未征轉土地是大學城科教提升區最為重要的戰略儲備用地。大磡范圍內有58.66公頃土地位于土總規允許及有條件建設區，全部位于城鎮開發邊界內。整備后由政府收儲，可為大學城科教提升區的空間拓展提供充實的土地資源，將大大拓展西麗湖國際科教城的用地發展空間。

2. 推動僑城東路北延通道建設，打通南北交通大動脈

僑城東路北延通道是全市高快速路網的重要組成部分，構成深圳市“十橫十三縱”干線路網體系中的“一縱”，主要承擔南山、福田西部與龍華、東莞方向的交通聯系，并承擔橫向道路的交通轉換以及沿線的服務功能。

僑城東路北延通道規劃線位通過塘朗工業區（B區）中部，涉及項目范圍4.63公頃用地，涉及拆遷現狀建筑面積約7萬平方米，項目開展可落實僑城東路北延通道用地，打通全市南北大動脈，解決大學城片區與各區的快速交通聯絡。

3. 落實市級重大項目，保障用地空間

按照市政府工作安排，需在大磡落實一處市級重大項目，占地約3公頃，項目已提前開工建設。

4.一攬子解決兩個社區土地歷史遺留問題，落實社區安置留用

大磡社區整備范圍內全部為未完善征轉地手續用地，塘朗工業區（B區）整備范圍內絕大部分為統征地歷史遺留用地。歷年來，大磡社區受限于基本生態線和準水源保護區，經濟發展滯后，社區強烈要求將二線關外未征轉土地整體統籌，一攬子解決社區長期發展問題。項目實施可一攬子解決兩個社區土地歷史遺留問題，落實兩個社區安置留用，滿足社區發展訴求，實現社區經濟發展轉型。 

塘朗工業區（B區）范圍內經營性用地總面積9.99公頃，公共利益用地面積7.30公頃。其中，公共利益用地7.30公頃和零星的經營性用地0.61公頃全部移交政府收儲，規整的經營性用地9.38公頃中3.17公頃用于塘朗就地安置留用，剩余6.21公頃用于大磡的異地安置留用，而大磡整備范圍內用地全部移交政府收儲。這樣通過塘朗工業區（B區）的土地整備規劃，解決塘朗和大磡兩個社區的留用土地安置問題，促進兩個整備項目的統籌規劃、同步實施。

考慮到塘朗工業區（B區）范圍內土地空間極其有限，規整的經營性用地僅有9.38公頃，需落實塘朗和大磡兩個社區合計19.27公頃的留用土地指標。因此，為高效集約節約利用土地，規劃一方面對9.38公頃的社區留用土地進行高強度布局，另一方面，充分利用僑城東路紅線內的低密度開發區，合理布局綠地、教育設施、市政設施等對土地承載力要求較低的公共設施用地，促進僑城東路紅線范圍內地面地下分層利用，實現土地高效使用和精細化管理。

結合僑城東路紅線內的低密度開發區，巧妙利用周邊建筑退線、公共空間、隧道管理中心等，打造500米長、90-120米寬的南北向線性公園，形成南望塘朗山、北看大沙河的山水景觀廊道，與高強度布局的社區留用地土地，形成疏密有致的城市空間。

同時，通過通達、趣味的片區慢行系統，串聯居住、研發、商業等多元復合的城市功能，構建全天候、集中式的社區服務設施，形成現代化、高品質的城市街區。

該項目在用地空間極為有限的緊約束條件下，通過聯動實施、科學規劃、合理布局、精細設計對土地進行高效整合利用，打造疏密有致、顯山露水的城市空間形態。項目總體移交用地面積4.11平方公里，整體移交率高達97.8%，大大拓展了西麗湖國際科教城的發展空間，也為全市土地整備項目的聯動實施提供了有益探索。

感謝市規劃和自然資源局、市城市更新和土地整備局、南山區人民政府、南山區城市更新和土地整備局、市規劃和自然資源局南山管理局、桃源街道辦、西麗街道辦等部門領導和同事的大力支持。

項目組成員：戴根平、魏秀月、宋沁蓉、程昕瑞、萬佳欣、梁爽、胡誠